城市分化危机四处连锁反应多家企业无奈退地

本文摘要：一个是土地供应量过大，一个是地方政府规划摇摆不定，泰禾掌舵人黄其森近日回应，这是他看见一些城市于是以面对的最棘手问题，不少研发企业也因此陷于了进退两难的局面。预示上一轮城镇化人口和土地红利的双双消除，房地产商在有所不同城市之间的幸与意外，于是以渐渐显露出。有消息人士透漏，4月16日，江苏省寄居建厅印发通报，拒绝调研连云港房地产市场运营情况。 这次调研的重点是连云港市开发区的猴嘴板块。2010年前后，绿地、保利、恒大等企业争相进驻连云港。

一个是土地供应量过大，一个是地方政府规划摇摆不定，泰禾掌舵人黄其森近日回应，这是他看见一些城市于是以面对的最棘手问题，不少研发企业也因此陷于了进退两难的局面。预示上一轮城镇化人口和土地红利的双双消除，房地产商在有所不同城市之间的幸与意外，于是以渐渐显露出。有消息人士透漏，4月16日，江苏省寄居建厅印发通报，拒绝调研连云港房地产市场运营情况。

这次调研的重点是连云港市开发区的猴嘴板块。2010年前后，绿地、保利、恒大等企业争相进驻连云港。当时的守住先机，演变了今天的骑虎难下，连云港楼市险情激怒了省厅。

没有规划，还怎么买？据理解，入驻连云港的恒大、绿地，其仍未动工地块皆有弃地意向。等多家企业。当时大伙集中于拿地的区域叫猴嘴板块，宣传做到的很好，未来开发区不会如何如何，甚至开发区的主干道都建的十分可爱了。

据知情人士透漏，猴嘴板块是当时连云港政府大力招商引资的区域，规划涉及设施为区域带给相当大人气。但好景不常，2012年是连云港的分水岭。时值连云港政府领导调动，新一届领导班子不不愿在上一届领导的框架下行事，猴嘴区域土壤品质不合适做到很多设施，所以新一届领导调整了方略，必要退出了猴嘴，将连云港发展重点移往到新海新区。

知情人士称之为，不得已的是，本身连云港土地供应量就相当大，很多项目都在百万平方米以上。连云港也不同于其他三线城市，产业承托能力严重不足，港口经济效益带动性不强劲。这个区域如果要做到一起十分倚赖政策承托，如果被退出了，开发商认同是不期望之后往下走。

在这种形势下，一些已研发项目，开发商采行降价策略，一些仍未动工的地块，则转入了无限期不了了之中。克而瑞数据表明，连云港房地产住宅市场正处于供大于求的状态。2013年3月初至2014年3月底，全市商品住宅供应面积大约为416万平方米，而成交价面积大约为367万平方米。

此外,在不算入住宅地块的条件下，连云港去年全年住宅用地供应共48幅，总转让面积371万平方米，约合上海同期转让量的七成。与之不协商的是，2013年发布数据表明，连云港市常住人口为440.69万人，仅有超过上海市常住人口的18%。本地市场需求受限，供应量却高居不出，让政策受到影响抽离后的港城开发区危机更为引人注目。

据当地分析机构统计资料，今年一季度，连云港市开发区共计成交价住宅409套，在全市四区、四县名列倒数第二位。企业习惯于回来政府规划回头，但本身市场没强大的购买力反对，一旦规划夹住而来的市场需求消失，研发企业就被迫面临没有规划，还怎么买的难题。

一位房地产业内人士说道。城市规划变更，受到影响仍然，或是多家企业在思退港城的原因。去化快，还怎么赚到？而远洋地产的退地意向则源自过多布局二、三线城市，周转较慢拖垮集团整体溢利。

库存低企，去化较慢，让远洋地产当家人李明对一些二、三线城市退意打消。据远洋地产2013年年报表明，截至去年年底，远洋地产土地储备约可售总楼面面积为2340.4万平方米。

按其2013年协议销售面积258.3万平方米的去化速度，整体消化长达9年。参考兰德咨询给房地产开发企业的建议土地储备量为30个月消化周期，远洋照比合理值高达6年半。为此，李明高调明确提出2014年，使周转率目标从23%纳升到30%，并透漏已将秦皇岛项目部分土地归还政府。远洋地产首度在秦皇岛弃地或是基于对市场情况的看好。

秦皇岛当地某项目负责人回应，秦皇岛整体市场年去化量约在1万套以上，按照现在的库存来看，消化周期有可能宽约十年。买定离手，钱货两讫，如何说退就弃？知情人士回应，在秦皇岛拿地，一般是前期跟政府交流，协商勾划土地，政府表示同意后，开发商去做到征地整理，然后再行做到项目研发。

在项目动工之前，企业解散有一定灵活性。远洋或是跟政府达成协议了协商，把原本划入远洋的土地交还了。

在房企广泛特别强调低周转的战略下，年所要压制的就是低库存，自由选择壮士断腕岂不是明智之举。兰德咨询总裁宋延庆回应，目前的市场是，地价早就过了每年电子货币百分之几十的年代，而资金成本及财务费用却居高不下。近年来低周转沦为主流研发模式的根本原因是，如果企业的土地储备电子货币高于资金成本，只不过意味著储备将带给亏损。若后期销售速度也比较慢，有可能造成项目净利很低。

不过，能采行与秦皇岛一样更容易退掉的土地预计并不很多。相似远洋地产人士回应，今年远洋将不会因地制宜，会大规模弃地。

分化危机企业在区域发展可期、地价便宜之时，大面积拿地守住这些二、三线城市，而在后期城市发展进程中，受到影响因素消除，可观体量较轻布局反而无法及时悬崖勒马。企业在战略上展现出的顾忌，除了自身的原因，背后更好的反射了市场的不确定性。而眼下市场仅次于的不确定性就反映在城市分化。

事实上，目前除了一线城市，二、三、四线城市的状况很难一概而论。来自克而瑞数据表明，2014年1季度，一线城市商品住宅成交量同比2013年暴跌43%，二线城市同比暴跌22%，三线城市典型城市成交量同比上升55%。易居继续执行总裁丁祖昱辨别，城市分化仍是2014年的主旋律，今年二线城市冰火两重天的情况不会十分相当严重，而更加多的三四线城市今年可能会随着目前市场的波动往上调。克而瑞研究中心总经理孟音认为，尽管同比去年均有暴跌，但三线城市分化尤为显著，某种程度被区分为三线城市的惠州和文昌就有截然不同的市场展现出。

如北海、泉州、文昌等房地产市场刚好正处于较慢发展期的三线城市，与一、二线城市步调一致，2014年一季度成交量尽管较去年同期有所暴跌，但较2012年、2011年均呈现出下跌。如三亚、惠州等投资短路城市，风险也渐渐显出，今年1季度商品住宅成交价面积皆不及2012年和2011年同期。二线城市也能显现出显著的分化趋势。部分二线如南京、成都、武汉等市场供需较为平衡的城市，项目去化将保持既有节奏，降价可能性并不大；而供大于求、市场流失压力较小的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场从容情绪积累，预计成交量也将有所回升，房价将小幅下降。

这种以库存辨别市场预期的方式，泰禾集团董事长黄其森也在用。一周前，一句救下没有去杭州让他一不小心车站到了融创董事长孙宏斌的矛盾阵营，也引起了业内对城市自由选择的辩论。

供需和规划沦为更加多企业注意到的问题，远洋地产在自由选择城市时的三点核心标准，也可稀释为人多、有钱人、规划大位。黄其森指出，很多三、四线城市土地集中于供应，有可能企业刚刚转入的时候，供应量不一定大，但是一两年后，土地供应减少过多。

还有最重要的一点是，政府发展规划摇摆不定，目前中小城市在密集经常出现这样的情况。基于这样的了解，黄其森谈到了自己的泰禾踢法：泰禾做到三、四线城市，会像其他企业，一拿地，就三、四千亩的拿。我们也就是拿几百亩，再行带上一点商业。

不为别的，就是因为这样慢。的确，更加多的企业看上了小盘快跑的方式，以灵活性应付市场变化。逃离风险是一个方面，在如何辨别风险上，孟音指出，应当分成短期、中期、长年来利用有所不同指标辨别。

短期风险不应注目供需比指标。一般来说，供需比在0.8-1.2之间更为均衡，低于1.2市场呈现出供不应求，高于0.8则为供过于求。

根据今年一季度数据，除绝大部分城市供需平衡，近期经常出现降价风波的杭州就正处于供过于求状态，此外还有济南、南京、青岛、苏州。而深圳、贵阳、南宁、厦门等城市则呈现出相当严重的供不应求。

中期风险不应注目住宅库存消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右更为均衡，低于18个月市场呈现出供过于求，高于6个月则供不应求。今年阶段性数据表明，长春、青岛、宁波、杭州等城市消化周期被变长，经常出现供过于求迹象。

另外，除北京、广州两个一线城市外，合肥、厦门也呈现出供不应求。土地消化周期则表明长年风险。二、三线城市近年来增大城区建设力度，土地供应大幅度放量，造成土地消化周期明显低于一线城市。还包括长春、杭州、沈阳、天津、哈尔滨、太原、南通、盐城、温州、鄂尔多斯、潍坊、临沂等城市在内，土地消化周期都在三年左右，而宁波、鄂尔多斯等城市堪称供应明显过量。

在城市分化日益不利的预期下，一些消化周期过长的城市将调整企业的策画能力。根据克而瑞监测数据，长春、沈阳、天津、济南、青岛、杭州、宁波、福州等8个重点城市的供需、存量及消化周期皆打破其警戒线。

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